深圳今年首场土拍收金72亿元 民企回归土地市场“补货”

深圳2023年首场土拍热度不俗。3月最后一天，深圳今年首场土拍落幕。此次深圳共推出5宗地块，总建筑面积47.48万平方米，总起始价65.38亿元。最终，5宗地块全部成交，收金72亿元，溢价率为10.13%。其中，3宗地块触顶摇号，1宗地块溢价成交，1宗地块底价成交。

值得关注的是，深圳本批次土地的新房限售单价相比去年出现上涨，企业所得利润将更丰厚。同时，以龙湖为代表的民企开始拿地补库存。不过，目前消化库存仍是很多房企的主要任务，深圳土拍热度能否持续还有待观察。

(资料图)

整体溢价率超10%

深圳首场土拍的5宗宅地，从区域分布来看，光明区有2宗地块，宝安区、龙岗区、坪山区各有1宗地块。从土地规则来看，宝安区A301-0602地块、光明区A650-0385地块采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、限普通商品房销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。其余3宗地块(光明区A629-1340地块、坪山区G11330-8045地块、龙岗区G01117-0080地块)均采取“双限单竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、限普通商品房销售价格，竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。

据中指研究院不完全统计，上述5宗宅地总占地面积10.6万平方米，总规划建筑面积47.48万平方米，而且地块均要求无偿配建政府公共住房(保障性租赁住房、公共租赁住房)；共有包括保利、华润置地、中海、招商、金茂等19家房企参与竞争，总起始价65.38亿元，最终3宗地块触顶摇号、1宗地块溢价成交、1宗地块底价成交，收金72亿元，成交楼面均价15165元/平方米，平均溢价率10.13%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳继续采用“小步快跑”的策略，既避免了流拍，又稳定市场预期。5宗地块是历次集中供地中最少的一次土拍，这也反映出当前土地市场依旧较为疲弱，背后的原因则是开发商拿地的积极性还有待提升。

不过，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析认为，相比深圳2022年四轮集中土拍溢价率分别为14.98%、9.33%、3.94%、3.68%，今年首场土拍的溢价率处于较高水平，为10.13%，仅次于去年首场土拍热度。同时，与近期举行土拍的其他城市的溢价率相比，如杭州10.2%、成都12.78%、南京7.98%，此次深圳土拍的热度仍然可圈可点。

对于深圳此次土拍整体溢价率达到10.13%，李宇嘉也认为，两位数的溢价率是近期较高的水平，一方面显示出底价合理，另一方面也有房企补库存的愿望。在土地均为外围地块的情况下，能获得10%的溢价率难能可贵。此外，部分流拍地块回炉重新出让，在去除竞自持、价格不变的基础上，竞至顶价，显示市场预期有一定的好转。

易居研究院研究总监严跃进表示，深圳首场土拍充分说明土地市场在复苏和升温，也是房地产市场信心回暖的重要体现。

龙湖斩获两宗地块

从深圳成交的5宗地块来看，据中指研究院信息显示，起始价最高的是宝安区A301-0602地块，位于沙井街道国际会展中心片区，属于前海扩容区范围，起始价达到19.29亿元，平均销售价格不高于4.94万元/平方米(不含室内装修价格)。相比去年拿地的云海臻府项目，单价上涨3300元/平方米。

宝安区A301-0602地块共获得6家房企参与竞拍，经过19轮竞地价+43轮竞自持以“双触顶”进入摇号环节，最终由深圳市招扬置业有限公司(招商蛇口（001979）子公司)以总价22.18亿元+自持20250平方米保障性租赁住房摇中，溢价率14.98%。

值得关注的是，龙湖此次拿下两宗地块。其中，龙岗区G01117-0080地块面积最小、起始价最低，占地面积仅为1.04万平方米，起始价6.03亿元。其位于龙岗区中心城北五联片区，初始建设无偿移交政府的公共租赁住房面积4470平方米，平均销售价格不高于3.95万元/平方米(不含室内装修价格)。该地块共获得7家房企参与竞拍，仅2轮报价，由深圳市凯辉投资发展有限公司(龙湖子公司)以6.08亿元拿下，溢价率0.83%。

龙湖摘得的另一宗地块是光明区A629-1340地块，建筑面积约11万平方米，起始价15.62亿元，初始建设无偿移交政府的公共租赁住房建筑面积10160平方米，平均销售价格不高于4.72万元/平方米(不含室内装修价格)。该地块北侧靠近6号线薯田埔站，一路之隔就是金地拍下的明峰府(限价4.22万元/平方米)，对比之下，前者限售价格上涨5000元/平方米。该地块共有7家房企参与摇号，最终由深圳市湖虹投资发展有限公司(龙湖子公司)摇中，成交价17.96亿元，溢价率14.98%。

此外，光明区A650-0385地块建筑面积约5.5万平方米，初始建设无偿移交政府的保障性租赁住房建筑面积5010平方米。最终，深圳市振业(集团)股份有限公司以总价10.29亿元+自持3000平方米保障性租赁住房拿下该地块，溢价率14.97%。坪山区G11330-8045地块是此次土拍中占地面积最大的地块，用地面积约3.6万平方米，建筑面积约14.89万平方米，起始价15.49亿元，初始建设无偿移交政府的保障性租赁住房建筑面积23700平方米，最终由深圳市高新区投资发展集团+天健地产+深福保以底价摘得。

图/中指研究院提供

房企竞拍积极性较高

事实上，此次深圳土拍信心的回暖在参与竞拍的房企身上表现最为明显。从参与竞拍的房企来看，5宗地块吸引了包括龙湖、招商、金地、中海、保利、华润、金茂、建发、深振业、华发、山西星河等房企，竞拍积极性较高，从而使得3宗地块触顶摇号。

陈霄认为，龙湖成为最大的赢家，以24.04亿元斩获了两宗地块，其中，光明马田地块有7家企业参与摇号，成为全场最热门地块，最终花落龙湖。招商和深振业各获一宗地块，深圳市高新区投资发展集团+天健地产+深福保联合竞得坪山区地块。可以看出，虽然此次土拍中国企仍然占据半壁以上江山，但是优质民企也开始崭露头角。

在深圳土地市场，不再只是国企和央企的独角戏。从龙湖接连拿下两宗地块，说明部分民营房企已经走出了困境，正在开始恢复活力，由此带动土地市场的复苏。房地产市场最终要依靠更多企业的力量才能回归昔日的热闹场景。

对于龙湖此次拿地，李宇嘉也认为，随着优质民企资产负债表修复以及市场企稳，龙湖等龙头民企趋于稳定，开始拿地补库存。

事实上，在当地业内人士看来，此次深圳出让土地的新房限售单价与去年相比出现上涨，意味着企业所得利润更高，而且市场需求也支持这样的售价。5宗地块高溢价成功出让，也反映出市场信心正在增强。

值得关注的是，在深圳今年首场土拍中，并未见到深铁以及万科的影子。因此，也有业内人士认为，这从另一个侧面反映出目前消化库存仍是很多房企的主要任务。

李宇嘉表示，今年3月份深圳新房成交规模与去年年均水平差不多，低于预期，多数新开盘项目去化率不及预期，仅个别楼盘(比如万科瑧湾悦、北站万象中心)获得不错去化。后期土地市场的走势以及是否能吸引更多民企参与，均有待新房市场销售进一步回升，以驱动开发商积极补库存。