广西：房企获预售许可前不得销售，预售款应全部存入监管专用账户

6月5日，澎湃新闻从广西壮族自治区住房和城乡建设厅网站获悉，5月27日，广西印发了《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》（2023年修订）的通知，以规范对房地产开发企业的管理，防范市场风险，建立房地产市场监督管理长效机制。

《办法》明确，在获得预售许可之前，房地产开发企业不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，不得以任何形式向购房人收取预售价以外的费用。房地产开发企业制作商品房预售广告或者进行其他形式的宣传时，应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

《办法》修订了商品房预售资金监管有关内容。根据住房和城乡建设部等国家部委关于商品房预售资金监管的规范性文件要求，为防范房地产开发企业资金链断裂和项目“烂尾”风险，《办法》中增加了房地产开发企业在申请商品房预售许可前应当与房地产开发主管部门、商业银行签订预售资金三方监管协议的规定，并就如何确定重点监管额度和使用监管额度内资金进行了说明。

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《办法》显示，监管账户开户银行应与项目所在地房地产开发主管部门建立信息互通共享机制。建立商品房预售资金监管账户的银行，应具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件，应当配合房地产开发主管部门开展预售资金监管。

商品房预售所得款项，应当全部存入预售资金监管专用账户。市、县（市、区）房地产开发主管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等级等因素确定确保项目竣工交付所需的资金监管额度。额度内的资金必须用于与商品房有关的工程建设。

房地产开发企业申请使用监管额度内资金的，经房地产开发主管部门审核同意后，由商业银行从监管账户及时拨付。房地产开发项目竣工验收之前，监管账户应有留存资金，具体比例由各市房地产开发主管部门确定。

《办法》同时修订了商品房预售许可有关内容。为强化政策落实力度，鼓励房地产开发企业采用装配式建筑建造方式开发房地产项目，促进装配式建筑发展，《办法》第十六条明确房地产开发企业申请预售许可，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应达到建设总投资的25%以上。其中，多层建筑应完成基础结构施工，高层建筑应完成主体结构三层以上，超高层建筑应完成主体结构十层以上；对满足装配式建筑要求的商品房项目，工程形象进度应达到±0.000标高。

在企业资质方面，《办法》删除了原房企三级、四级和暂定资质相关内容。《办法》明确，房地产开发企业依法按资质等级确定开发经营范围和建设规模。一级资质房地产开发企业承揽房地产项目的建设规模不受限制；二级资质房地产开发企业可承揽建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。二级资质房地产开发企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。

《办法》规定，房地产开发企业应当在办理预售许可（现售备案）之前，依法制定临时物业管理规约，选聘前期物业服务人（物业服务企业或其他管理人）。

房地产开发项目验收合格后，房地产开发企业应当在现场查验20日前将项目资料提供给物业服务人，在物业交付使用15日前与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。查验工作完毕后，房地产开发企业应与物业服务人签订《物业承接查验协议》，并在协议签订后10日内办理物业交接手续。

此外，《办法》要求各级房地产开发主管部门要加强商品房项目预售管理，严格落实商品房预售价格申报和网签制度；配合本地区市场监督管理部门加强商品房价格管理，严格执行明码标价、一房一价制度。

房地产开发企业不得限制、阻挠、拒绝使用住房公积金贷款购房。在销售商品房时，房地产开发企业应当提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在商品房销售公示平台网站上和楼盘销售现场予以公示。

房地产开发企业应加强统计管理工作，及时向房地产开发主管部门和统计部门报送相关数据，并确保数据真实、准确、完整，不得迟报、瞒报。